Câu chuyện tại shophouse Khai sơn- Long Biên, Hà Nội là một dẫn chứng điển hình.

Cụ thể tại dự án shophouse Khai sơn- Long Biên, người mua nhà trả trước 30%, 65 % tiếp theo vay ngân hàng với lãi suất 0% trong vòng 2 năm; Dự án chung cư Season avenue Hà Đông giảm tới 20% giá trị căn hộ nếu thanh toán luôn 100% hoặc thanh toán 30% và nhận nhà ngay, số còn lại lãi suất 0% trong vòng 2 năm...

Trong diệu kế “cam kết lợi nhuận” các CĐT condotel trước đó đã “hạ gục” khách hàng bằng chiêu: cam kết lợi nhuận 10-15% trong 5-10 năm đầu, sau đó (khi đi vào hoạt động) người mua nhà được hưởng tới 80-85% lợi nhuận.

Bản chất ở đây là CĐT đã nâng giá bán lên đến mức “khó cưỡng” để hấp dẫn khách hàng và khách hàng được hưởng lợi nhuận cam kết chính bằng tiền của họ.

Với chiêu hỗ trợ lãi suất, khách hàng được “hưởng lợi “ khoảng 18-20% đối với 65-70% giá trị căn nhà (vay 9-10% trong 2 năm).

Trong nhiều trường hợp người mua được nhận nhà ngay sau khi thanh toán 30% và ký vào hợp đồng vay tiền 0% lãi suất với ngân hàng với tài sản thế chấp là chính căn nhà đó.

Thế nhưng, nếu phân tích về bản chất và tính ma lực của chương trình, thì người mua bất động sản lại không hề được hưởng lợi như quảng cáo.

Ví dụ căn hộ có giá trị 3 tỷ, người mua thanh toán ngay 1 tỷ và được vay 0% 2 tỷ còn lại trong 2 năm.

Trong trường hợp thị trường đi lên (giả định tăng giá 10%/ năm) người mua lãi 600 triệu ( 3 tỷ x 10% x 2 năm) . Như vậy người mua bỏ ra 1 tỷ mà thu lãi được tới 600 triệu- vòng quay của vốn là 2 năm, tỷ suất lợi nhuận 30%/năm thật là vô cùng hấp dẫn !

Tuy nhiên nếu thị trường đi xuống, giả định là giá giảm 10%, thì  giá trị căn nhà mất đi 20% và sau 2 năm người mua nhà chỉ còn lại 400 triệu đồng và khoản nợ 2 tỷ đến kỳ phải trả.

Đó chính là ma thuật của “đòn bẩy tài chính”

Màn kịch sẽ được vén lên khi ta hiểu: Tại sao ngân hàng lại tốt vậy, cho vay hàng tỷ đồng không lãi suất?

Thực tế, ngân hàng không phải nhà từ thiện mà rõ ràng rằng giữa CĐT và ngân hàng đã có thoả thuận CĐT bù lãi suất cho khách hàng. Vậy trong trường hợp này CĐT có phải là nhà từ thiện?

Bản chất hoàn toàn không phải vậy. Mà câu chuyện ở đây là giá BĐS đã được chủ đầu tư định giá cao hơn thực tế rất nhiều để dùng chính phần “ vênh” đó bù lãi suất cho khách hàng.

Trở lại ví dụ nên trên, trong kịch bản thị trường đi xuống tình cảnh của người mua sẽ càng khốn đốn vì đã mua nhà với giá quá cao và có thể không chỉ mất 600 triệu mà 400 triệu còn lại cũng khó bảo toàn.

Và cũng rất có thể phải bàn giao nhà cho ngân hàng, tay trắng ra đi nếu không muốn còng lưng trả nợ.

Vì vậy, việc nên hay không nên tham gia mua nhà còn phụ thuộc vào mục đích, đối tượng mua nhà và nhận định của từng người.

•  40 nhạc sĩ tố Sky Music vi phạm bản quyền âm nhạc gần 2000 tác phẩm

• Sở hữu nhiều chức năng hiện đại, Mazda 3 vẫn bị phàn nàn bởi những nhược điểm sau

• Hawaii chuẩn bị tiến hành dự án kính thiên văn khổng lồ trị giá một tỷ USD

Nguyễn Đỗ Việt